China: Immobilienentwickler im Visier der Ratingagenturen

Nachdem die Meldung über  den Bankrott vieler kleiner und mittelständischer Unternehmen in China weltweit Schlagzeilen gemacht hatte, befinden sich jetzt auch die kleinen und mittelständischen Immobilienentwickler in großen Schwierigkeiten.

Nach Daten von Wind-Information, einem Finanzdatenanbieter aus Shanghai,  beträgt der Verschuldungsgrad der Immobilienbranche in China bereits 71,28 Prozent und umfasst eine Summe von 1,24 Billionen Yuan. Bis zum 30. September 2011 hatten 16 Immobilienentwickler am chinesischen Aktienmarkt einen Verschuldungsgrad von über 80 Prozent und acht einen Verschuldungsgrad von über 85 Prozent.

Chen Jinsong, der Vorsitzende des Immobilienentwicklers Worldunion, erklärte den Medien den Schuldenberg dieser Branche. Er meinte, dass diese Branche von fünf großen Schuldenquellen belastet ist. Diese seien Bankkredite, Private Placement Fonds aus Hongkong, EETC-Finanzierung (Enhanced Equipment Trust Certificates), Immobilienfonds und Wucherkredite von privaten Investoren.

Diese Schulden sind alle demnächst fällig. Bis Mitte 2012 müssen die Private Placement Fonds aus Hongkong nacheinander zurückgezahlt werden. Der ersten Hälfte von 2011 wurden über 4 Billionen Yuan an EETC-Zertifikaten vergeben und 2/3 davon gingen an die Immobilienbranche. Diese Zertifikate werden zwischen 2012 bis 2013 fällig. Letztes Jahr betrug die Summe in Immobilienfonds etwa 100 Milliarden Yuan und die Wucherkredite umfassten 2 Billionen. Außerdem bilden andere Verpflichtungen wie Regierungsanleihen, Bankkredite, Hypotheken und so weiter ebenfalls ein Teil des Schuldenberges der Immobilienbranche.

Neben den immensen Schulden macht auch die schlechte Marktsituation den Immobilienentwicklern das Leben schwer. Nach Angabe des chinesischen Amts für Statistik ist das Verkaufsvolumen des ersten Quartals im Vergleich zum letzten Jahr um 14,6 Prozent gesunken. Außerdem begannen die Banken, die Kreditvergabe an kleine und mittelständische Immobilienentwickler einzuschränken, nachdem die Regierung von China den Kauf von Immobilien beschränkt hat, um die Spekulationen einzudämmen und die Immobilienpreise zu senken.

The Epoch Times zitierte Medienberichte aus China, laut denen die China Construction Bank für das Jahr 2012 die Regel aufgestellt habe, dass keine Kredite an kleine Immobilienentwickler vergeben werden dürfen. Andere Banken in China zeigten auch die Absicht, die Kreditvergabe an diese Branche einzuschränken. Manche Immobilienentwickler erklärten, dass sie bereits seit Mitte 2011 schwer an Kredit gekommen seien.

Wegen Schulden und schlechten Marktkonditionen befinden sich viele kleine und mittelständische Immobilienentwickler in Schwierigkeiten. Die Ratingagentur Fitch sieht die kleinen Immobilienentwickler in China stark gefährdet. Da die Einschränkungen der Regierung direkt zu sinkenden Preisen und geringerem Verkaufsvolumen führe, werden die Gewinnspanne und der Cash-Flow der Immobilienentwickler beeinträchtigt. Die kleinen Unternehmen seien lokal organisiert und verfügen über geringe finanzielle Mittel. Daher seien sie schwer von den Maßnahmen der Regierung betroffen. Der Bankrott von Hangzhou Glory Real Estate Co. sei ein Beispiel dafür.

Obwohl die großen Immobilienentwickler nach Einschätzung von Fitch weniger Schwierigkeiten haben, meinte Chen Jinsong, dass sie sich ebenfalls vor Krisen fürchten. Alle Unternehmen in dieser Branche müssen kämpfen, um die Schuldenkrise zu überstehen. Vanke Co, der größte Immobilienentwickler für Wohnhäuser in China, fürchte unvorhersehbare Risiken und sammele Kapital, um das Überleben zu sichern.