Warum die Immobilien-Krise Chinas Volkswirtschaft gefährdet

Die Preise auf Chinas künstlich hochgepuschtem Immobilienmarkt befinden sich im Sinkflug und die Verkäufe stagnieren. Nun lässt sich die Immobilienbranche immer neue Tricks einfallen, um für das Wohnungs-Überangebot Käufer zu finden. Wie gestern bekannt wurde, werden in Peking erstmals Neubauwohnungen ganz ohne Anzahlung angeboten.

Am 20. Mai berichtete die Chinesische Börsenzeitung von der Aktion „Stressfreier Wohungskauf durch Null-Prozent-Anzahlung“, die für ein Wohnviertel am Rande von Peking ausgeschrieben wurde. In Chinas Hauptstadt ist es das erste Mal, dass ein Immobilienentwickler seinen Kunden die 40 Prozent Anzahlung erlässt, die eigentlich Pflicht sind.

Doch ist dies nicht das einzige Entgegenkommen: Die Objekte werden zwar als 90 Quadratmeter-Wohnungen bezeichnet, haben aber außerdem noch einen Speicherraum und eine integrierte zweite Etage, so dass die reale Nutzfläche bis zu 150 Quadratmeter pro Wohnung erreicht.

Durch diesen Trick wird verschleiert, dass der Quadratmeter-Preis realiter nur noch 14.100 Yuan beträgt – weniger als die Hälfte der 30.000 Yuan, die bisher in der Gegend üblich waren (rund 1760 Euro statt 3750 Euro).

Die Chinesische Börsenzeitung erklärte den Trend zu den Billig-Verkäufen damit, dass die Immobilienentwickler im Mai und Juni noch versuchten, ihre selbstgesteckten Halbjahresziele von 60 Prozent des Jahresumsatzes zu erreichen. 2014 könne es für manche Anbieter schwierig werden, die 50 Prozent Marke zu knacken, hieß es.

Preisrutsch und rückläufige Verkäufe

Das staatliche Sprachrohr Xinhua brachte am 20. Mai einen Artikel mit der Überschrift: „Ein gefährliches Signal für den Immobilienmarkt“. Zitiert wurde darin eine Statistik vom April zu 70 großen und mittelgroßen Städten. In 26 Städten sei der Preis für Neubauobjekte stagniert, statt weiter zu steigen. Dies wurde als „gefährliches Signal“ interpretiert.

Zum Preisrutsch gesellen sich rückläufige Verkaufszahlen: In Peking zum Beispiel sank die Zahl der Zweit- und Drittbezugs-Verkäufe zwischen dem 1. Januar bis zum 13. Mai 2014 um 59 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Insgesamt wurden 32.904 gebrauchte Wohnungen verkauft, 2013 waren es noch 80.437 gewesen. Der Anbieter „21^st Century“ musste in Peking und Umgebung seit vergangenem Jahr die Hälfte seiner über 150 Maklerbüros schließen.

[–Chinas Kommunalhaushalte überleben durch Grundstücksverkäufe–]

Ein nahezu historisches Ereignis waren am 14. Mai zwei Bauland-Versteigerungen, die in der Rekordzeit von drei Minuten abgewickelt wurden: In der ostchinesischen Provinz Jiangsu kamen in Nanjing nur zwei kleine Immobilienentwickler, welche drei angebotene Grundstücke zum Startpreis kauften. In Wuhan in Mittelchina spielte sich Ähnliches ab.

Ein Alptraum für Chinas hochverschuldete Lokalregierungen, sollte es in Zukunft öfter so ablaufen. Sie sind die einzigen Grundstücks-Anbieter für Bauland und ihre Hauhalte hängen zum Großteil an den Grundstücksverkäufen.

Laut einer Statistik der Consulting-Firma Tospur hängen in über 45 chinesischen Städten, deren Grundstücke nur begrenzt verkauft werden dürfen, bereits 13 Städte zu 80 Prozent von den Verkäufen ab.

Bei vier Metropolen liegt die Abhängigkeit sogar bei 100 Prozent und darüber. Dies sind die Provinzhaupstädte Hangzhou (bis zu über 150 Prozent abhängig), Nanjing, Changsha und die südchinesische Stadt Foshan.

[–Warum die Immobilien-Krise Chinas Volkswirtschaft gefährdet–]

Am 19. Mai beschrieb Wirtschaftswissenschaflter Ma Guangyuan auf seinem Blog die schicksalshafte Abhängigkeit zwischen Chinas Volkswirtschaft und dem Immobilienmarkt.

„Die chinesische Wirtschaft befindet sich bereits in Über-Abhängigkeit vom Immobilienmarkt. Die Investitionen in den Immobilienmarkt betragen über 15 Prozent des Bruttoinlandsprodukts. Zum Wirtschaftswachstum trug der Immobilienmarkt bisher jährlich über 20 Prozent bei. Hinzu kommt, dass die Haushalte der Lokalregierungen über 70 Prozent ihrer Einnahmen durch Grundstücksverkäufe generieren.“

Auch über 70 Prozent aller Finanzierungen Chinas, wie Kredite und Fonds, gingen laut Ma im Jahr 2013 an die Immobilienbranche – ein Gesamtbetrag von 12,2 Billionen Yuan (1,525 Billionen Euro).

„Diese Zahlen zeigen, dass Chinas Volkswirtschaft längst eine Immobilienwirtschaft geworden ist. Sollte der Immobiliensektor in eine Krise geraten, bricht sofort die gesamte Volkswirtschaft zusammen“, so Ma, „das wird jeden Chinesen betreffen“.

„2008 wäre eine gute Gelegenheit gewesen, die Immobilienblase kontrolliert platzen zu lassen, doch die Regierung entschied sich dafür, die Blase durch Investitionen weiter zu fördern. Mittlerweile ist sie so groß, dass ein kontrolliertes Platzen nicht mehr möglich ist. Die Folgen wären mörderisch.“

Drei Faktoren haben seiner Ansicht nach in den vergangenen 10 Jahren den astronomischen Anstieg der Immobilienpreise angetrieben: Der Bargeld-Überschuss, das schnelle Wirtschaftswachstum und der große Wohnungsbedarf. „Inzwischen haben die drei Motoren keine Kraft mehr. Die Zentralbank druckt weniger Scheine, das Wirtschaftswachstum ist rückläufig und der Wohnungsbedarf ist gedeckt.“ Inzwischen stünden jedem Städter im Durchschnitt 40 Quadratmeter Wohnraum zur Verfügung, so Ma. „Das Angebot deckt bei weitem den Bedarf der nächsten fünf Jahre.“