Der Mechanismus des überhitzten Immobilienmarktes in China

Um den Immobilienmarkt abzukühlen hat die chinesische Zentralbank die Zinsen erhöht und die fälligen Anzahlungsbeträge für Kreditnehmer angehoben. Die Kommunal-Regierung von Shanghai erhebt inzwischen Spekulationssteuer auf Immobilienverkäufe, die innerhalb eines Jahres nach Kauf getätigt werden. Der chinesische Premierminister Wen Jiabao hat in seiner diesjährigen Regierungserklärung als eines der wichtigsten Regierungsziele genannt, dass ein zu schnelles Ansteigen der Immobilienpreise zu verhindern sei.

Extreme Immobilienpreise als Gefährdung für soziale Stabilität?

Die Entwicklung der Immobilienbranche in China hat eine breite Auswirkung, da der Wert von Immobilien schneller steigt als das Einkommen der Bevölkerung. In der Öffentlichkeit herrscht inzwischen Besorgnis darüber, dass dieser Trend die soziale Stabilität gefährden könnte.

Der nationalen Statistikbehörde zufolge hat sich der durchschnittliche Verkaufspreis von Gewerbe-Immobilien in 2004 um 14,4 % erhöht, was im Vergleich zum Vorjahr ein Anstieg um 10,6 % bedeutet. Der durchschnittliche Preiszuwachs bei Privat-Immobilien lag bei ungefähr 15,2 %. Der Anstieg des Preisniveaus im Stadtzentrum von Shanghai belief sich auf 28 %, während im übrigen Stadtgebiet ein Wert von 15,8 % ermittelt wurde. Im gleichen Zeitraum hat sich das Einkommen der Einwohner Shanghais im Vergleich zum Vorjahr nur um 7,7 % erhöht.

Das „Immobilienphänomen“ wird in Regierungskreisen anders eingeschätzt als in Kreisen der Wissenschaftler, aber beide Seiten und ebenso internationale Finanzkreise sind sich darin einig, dass der Immobilienmarkt in Peking, Shanghai und anderen wichtigen Großstädten Chinas überhitzt ist. Xie Zhongguo, der Chefökonom von Morgan Stanley für den asiatisch-pazifischen Raum, ist der Meinung, dass Shanghai die weltgrößte Immobilienblase darstellt. Die Blase könnte allerdings erst platzen, wenn ausländische Investoren ihre Einstellung ändern.

Mannigfaltige Missstände am Immobilienmarkt

Am 19. März 2005 nannte Ha Jiming, Ökonom bei der chinesischen „International Capital Corporation“, einem Forum, die niedrigen Zinsen in China, das unvollständige Steuersystem und den Finanzmittelzufluss aus dem Ausland als die drei wichtigsten Faktoren, die zum Steigen der Immobilienpreise geführt haben.

Nach Li Qingming, der über mehrjährige Research-Erfahrung bei Chinas Construction Bank verfügt, liegt der wahre Grund für die hohen Immobilienpreise in Peking und Shanghai bei den Immobilienmaklern, die auf maximalen Eigenprofit und Kontrolle aus sind.

Li`s Forschungsergebnissen zufolge setzen die Immobilienmakler vornehmlich folgende Methoden ein: Bestechung von Regierungsbeamten zum billigeren Grundstückserwerb; Kungelei mit den Banken zum Erhalten ungerechtfertigter Kredite; Eröffnung von Konten unter falschem Namen und gefälschte Gewinn-Angaben zur Vermeidung von Steuerzahlungen; sowie Veranstaltung öffentlicher Auktionen und Präsentation von Vorzeigebauten. Die Baufirma, die den Auftrag erhält, arbeitet üblicherweise im Schwarzbau, wodurch die Kosten erheblich gesenkt und der Gewinn gesteigert wird.

Einem Journalisten der Xinhua Nachrichtenagentur zufolge versuchen viele Regierungsbeamte Hauptanbieter am Markt zu werden und so an den riesigen Gewinnen beim Immobilienhandel teilzuhaben; sie begnügen sich nicht mit den Bestechungsgeldern der Immobilienmakler.

Bau Yonghui, Journalist der Xinhua Nachrichtenagentur, berichtet von dem Besitzer eines nationalen Immobilienunternehmens in der Provinz Jiangsu, der sagte, dass: „der schnelle Anstieg der Immobilienpreise in einigen Städten nicht nur mit der Marktnachfrage zusammenhängt, sondern auch die Folge von Manipulation durch Regierungsbehörden ist.“

Er erwähnte ebenfalls, dass in einigen Gebieten der Veräußerungs- Gewinn von Grundstücken zu einer wichtigen Einkommensquelle der Regierung geworden ist. Je mehr Bauland verkauft wird und je höher der Preis ist, umso reicher ist die Regierung. Eine Kommunalregierung hat einen Strohmann gebeten mit anderen Unternehmen bei der Auktion von Grundstücken zu konkurrieren, um das Bauland zu höheren Preisen zu verkaufen.

Als diese Person sich Sorgen darüber machte, dass die Auktion zu überhöhten Preisen führen und außer Kontrolle geraten könnte, erklärte ihm ein Beamter der örtlichen Regierung, „Sie müssen sich nur darauf konzentrieren, den Preis in die Höhe zu treiben. Im schlimmsten Falle, wenn das Grundstück nicht verkauft wird, geben sie es einfach an die Kommune zurück.“ Mit dieser Absicherung im Rücken fühlte sich der Strohmann ermutigt an der Auktion teilzunehmen. Verständlicherweise stieg der Preis während der Auktion schnell an und setzte eine neue Rekordmarke für diese Stadt.

Notdürftige Lösungen werden kaum helfen

Für die Zentralregierung in Peking und für die Verwaltung der größten Städte stellt sich das Immobilien-Szenario anders dar. Ob und wann die Immobilienblase platzt bestimmt auch, ob Banken zusammenbrechen, die Wirtschaft geschwächt wird, Menschenleben in Gefahr geraten und vor allem, ob für die soziale Stabilität, die für das Überleben der Kommunistischen Partei Chinas von größter Wichtigkeit ist, Gefahr besteht.

Wird das Wissen über die Methoden von Maklern und Lokalregierungen den chinesischen Immobilienmarkt abkühlen? Einem Kommentar, der kürzlich im Hong Kong Economic Journal erschien, lässt anderes erwarten, er gibt ein Beispiel: „Die chinesische Zentralbank versuchte zu Beginn des letzten Jahres das Kreditvolumen für Immobilieninvestitionen zu senken. Die Immobilienpreise stiegen jedoch weiterhin. Daraufhin hat die Bank die Strategie geändert, indem sie den Verkauf und die Auktion von Grundstücken ins Visier nahm. Auch dies blieb erfolglos.“

Vermutlich wird sich dieser Kommentar der Zeitung bestätigen, dass in dem riesigen Gewinnnetzwerk von Lokalregierungen, Projektentwicklern, Banken und anderen Gruppen niemand daran interessiert ist den Immobilienmarkt abzukühlen oder die Immobilienblase zu beseitigen.