Corona als „Störung der Geschäftsgrundlage“: Vermieter in Gefahr

Der neuerliche Corona-Lockdown hat die Innenstädte erreicht, und wieder stehen Unternehmer vor der Herausforderung, monatlich anfallende Fixkosten zu tragen, ohne gleichzeitig Einnahmen aus dem eigenen Geschäftsbetrieb zu erzielen. Ein wesentlicher Faktor ist dabei die Miete, die für gewerbliche Unternehmen je nach Lage auch schon einmal mehrere tausend Euro pro Monat betragen kann.

Regierung will Regelung zu Problematik, die ohne Lockdown nicht bestünde

Wie der „Focus“ berichtet, will der Bundestag noch in dieser Woche den Mietern von Gewerbeimmobilien einen Rechtsanspruch auf angemessene Minderung der Miete für ihr Ladenlokal einräumen, sollten diese aufgrund von Corona-bedingten Lockdowns in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten. Mit der von Bundesjustizministerin Christine Lambrecht eingebrachten Initiative will die Bundesregierung nun zu einer beschleunigten Klärung der Problematik beitragen, die sie durch den Lockdown erst geschaffen hatte.

Die Immobilienwirtschaft sieht den Vorstoß mit Skepsis. Das Vorhaben könne private Vermieter in wirtschaftliche Schwierigkeiten bringen, die laufende Kredite zu bewältigen habe. Auch seien Fonds oder Rentenkassen, die in den vergangenen Jahren massiv in Immobilien investiert haben, betroffen.

Der Branchenverband ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss) warnt vor einer Kettenreaktion von Zahlungsausfällen, bei der am Ende sogar Bankkredite in Mitleidenschaft gezogen werden könnten.

Der ZIA-Präsident Andreas Mattner kritisiert, dass eine Änderung der Gesetzeslage nichts anderes als ein „Sand-in-die-Augen-Streuen oder Sich-aus-der-Verantwortung-Stehlen“ der Regierung sei.

„Was jetzt geplant ist, galt auch in Ministerien bis vor Kurzem als ein Eingriff in die Vertragsfreiheit eines Bürgerlichen Gesetzbuches, das über Jahrhunderte pandemieerfahren und bereits ausgleichend ist“, so Mattner weiter.

Politisch angeordneter Lockdown ist „höhere Gewalt“

Üblicherweise gilt im Mietrecht, dass der Mieter einer Immobilie verpflichtet ist, zum vereinbarten Zeitpunkt den vereinbarten Mietzins zu bezahlen. Wie der Mieter seine Zahlungsfähigkeit sicherstellt, liegt in seiner Verantwortung. Ein Recht, die Mietzins-Zahlung zu verweigern oder diese zu vermindern, besteht allenfalls, wenn ein wesentlicher Mangel am Mietobjekt auftritt, den der Vermieter zu verantworten oder zu beseitigen hat.

Ein Mietminderungsrecht aufgrund des Vertrages besteht aber jedenfalls dann nicht, wenn ein unvorhergesehenes Ereignis, auf das die Parteien selbst keinen Einfluss haben, die Fähigkeit des Mieters beeinträchtigt, seine Miete zu bezahlen. Dies ist jedoch bei einer politisch angeordneten Ladenschließung durch einen Lockdown der Fall. De facto handelt es sich dabei um ein Ereignis höherer Gewalt.

Zwar hat jedermann, der sich durch einen solchen Hoheitsakt in unzulässiger Weise in seiner Rechtsstellung beeinträchtigt sieht, das Recht, Lockdown-Maßnahmen vor Gerichten anzufechten. Dieses Vorgehen ist jedoch mit Zeit- und Kostenaufwand verbunden. Mietverträge können auch binnen einer bestimmten Frist gekündigt oder – wenn ein wichtiger Grund vorliegt – vorzeitig aufgelöst werden.

Vertragsauflösung würde meist beiden Parteien mehr schaden als Anpassung

Dies liegt jedoch insbesondere in der derzeitigen Lockdown-Situation in den seltensten Fällen im Interesse der Parteien: Die Lockdowns ziehen sich über Wochen oder Monate, in denen der Mieter aus seinem Gewerbe keine Einkünfte erzielt. Dazwischen kann der gewerbliche Mieter, der andernfalls sein Ladenlokal verlieren würde, jedoch auf Einnahmen hoffen – und damit auch sein Vermieter.

Dieser wiederum sichert häufig eigene Kredite über seine Mieteinnahmen ab oder hat – etwa als Immobilienfonds – Anlegern Gewinne versprochen, die er aus Mietzahlungen generiert. Der Vermieter hätte von einer vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages demnach oft ebenfalls keinen Nutzen. Der Lockdown birgt für ihn das Risiko, den Mietzins über Monate hinweg nicht oder verspätet einzunehmen.

Eine Vertragsauflösung ließe hingegen einen noch längeren Ausfall an Mieteinnahmen befürchten. Immerhin müsste der Vermieter sich einen neuen Mieter suchen, was in der gegenwärtigen Lockdown-Situation einem Himmelfahrtskommando gleichkommen könnte.

Für beide Parteien wäre in dieser Situation eine Aufrechterhaltung des Mietvertrages die beste Lösung – allerdings zu einem geringeren Mietzins.

BGB schafft bereits jetzt Anknüpfungspunkt

Grundsätzlich gibt es für Situationen dieser Art jetzt schon Anknüpfungspunkte in Paragraf 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), wonach ein Anspruch auf Anpassung infolge einer „Störung der Geschäftsgrundlage“ bestehen könnte.

Die Frage, wie weit die Miete gemindert werden soll und was beiden Parteien an Einbußen zumutbar ist, kann im Einzelfall aber schwierig zu beantworten sein. So kann einer großen Handelskette mit hunderten Filialen in ganz Deutschland die unverminderte Bezahlung einer höheren Miete auch in Stadtlage eher zugemutet werden als einem kleinen Frisörbetrieb in einer Provinzstadt.

Immobilienfonds am seltensten zur Anpassung der Miete bereit

Ähnliches gilt bei verpachteten Grundstücken für Gaststätten oder Hotelbetriebe. Der Verband Dehoga klagt gegenüber Focus, dass vor allem diese Vermieter wenig kompromissbereit seien, insbesondere in Innenstadtlagen. Den Mietern und Pächtern bleibe oft nur die Geschäftsaufgabe – was die Innenstädte weiter veröden lasse.

Erst im Oktober hatte das Landgericht Frankfurt entschieden, dass die coronabedingte Schließung seines Geschäfts dem Ladenmieter nicht das Recht gebe, die Miete zu kürzen. Eben deshalb, weil der Corona-Lockdown vom Staat angeordnet ist und keinen Mangel begründet, auf den der Vermieter einen Einfluss hätte.

Allerdings ließ das Gericht in diesem Urteil anklingen, dass eine „Störung der Geschäftsgrundlage“ als Mietminderungsgrund in Betracht kommen könne, wenn der Mieter in seiner Existenz bedroht sei.

Verband hält „pandemieerfahrenes“ BGB für ausgleichend genug

Mit ihrem derzeitigen Vorstoß will Bundesjustizministerin Christine Lambrecht die Situation entkomplizieren und auf dem Wege der Gesetzgebung Berechenbarkeit schaffen.

Auf diese Weise solle die Position des Gewerbemieters in Verhandlungen über mögliche Mietminderungen gestärkt werden. Sollte es zu keiner Einigung kommen, könne dieser eine beschleunigte Behandlung der Sache vor Gericht fordern, sollte der in dieser Woche in den Bundestag eingebrachte Entwurf Gesetz werden.