Regionale Gegebenheiten des deutschen Coworking- und Büromarkts im Jahr 2023: Welche Städte bieten die besten Geschäftsmöglichkeiten?

Während die Auswirkungen der Corona-Pandemie nachgelassen haben, setzten 2022 neue Herausforderungen dem Immobilienmarkt zu, was in den deutschen Bürohochburgen für verhaltene Investitionen und Anmietungen sorgte.

Immobiliendienstleistungsunternehmen wie Savills, BNP Paribas und JLL haben die Entwicklungen im 1. Quartal 2023 analysiert, sie mit den Vorjahren verglichen und ihre Erkenntnise in Berichten veröffentlicht.

Die Top 5 der deutschen Bürostandorte

Die fünf bedeutendsten Bürostandorte bewegen sich in den Top 7 der einwohnerstärksten Städte Deutschlands – der Büroflächenumsatz und die Einwohnerzahl scheinen also leicht miteinander zu korrelieren.

Betrachtet man den Flächenumsatz im 5-Jahres-Durchschnitt, sind die größten deutschen Bürostandorte:

• die Hauptstadt Berlin ( >800.000 m²)
• München ( >700.000 m²)
• Hamburg ( >500.000 m²)
• Frankfurt  ( >450.000 m²)
• Düsseldorf ( >300.000 m²)

Dicht darauf folgt Köln, weshalb viele Berichte auch den sechstgrößten Büromarkt mit einschließen.

Die bestehende Hierarchie wird auch 2023 weiter eingehalten: Berlin liegt an der Spitze der Top 5 Bürostandorte, gefolgt von München, Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf.

Auf dem deutschen Büromarkt ist Zurückhaltung angesagt

Ab Frühjahr 2022 begann die Konjunktur als Folge des Ukraine-Kriegs zu schwächeln. Als Reaktion auf die hohe Inflation stieg auch das Zinsniveau deutlich an. Insgesamt sehen sich Unternehmer mit einen schwierigen Umfeld konfrontiert, das aus makroökonomischen Spannungen und Verunsicherungen resultiert.

Aus diesem Grund verzeichneten die deutschen Bürohochburgen im ersten Quartal 2023 einen niedrigeren Flächenumsatz als im ersten Quartal 2022, wobei teilweise Einbußen von 20-30% verzeichnet werden mussten. Einem besonders starken Rückgang war Stuttgart ausgesetzt (-53%).

Im langjährigen Vergleich liegt das rezente Anmietungsgeschehen auf einem unterdurchschnittlichen Niveau. Ein deutlicher Rückgang besteht vor allem bei größeren Büroflächen ab 10.000 m².

Die Entwicklungen auf dem Büroimmobilienmarkt manifestieren sich auch in der Leerstandsquote – diese ist nämlich im Vorjahresvergleich leicht angestiegen. Zudem sind die Büroflächen seit Beginn der Pandemie nur etwa halb ausgelastet. Dieser sogenannte Schattenleerstand wird von der Leerstandsstatistik nicht aufgenommen, zeigt sich jedoch in dem stark gestiegenen Volumen an untervermieteten Flächen.

Experten deuten all dies als eine logische temporäre Reaktion auf erschwerte Gegebenheiten – vergleichbar mit der Entwicklung während der Finanzkrise 2009 –, nicht aber als Resultat struktureller Veränderungen der Nachfrage.

Die Spitzenmieten steigen

Frankfurt, Berlin und München gehören nach wie vor zu den teuersten Bürostandorten, mit Spitzenmieten von über 40 € pro m². In Frankfurt liegen die Spitzenmieten mittlerweile bei 48 € pro m². Berlin verzeichnet die höchste Median- und Durchschnittsmiete.

Obwohl der Büromarkt Anfang 2023 Einbußen verzeichnete, sind die Mietpreise weiter im Höhenflug. Woran liegt das?

Die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen in den zentralen, top-bewerteten Lagen der Großstädte ist ungebrochen hoch. Zeitgemäße, nachhaltige und energieeffiziente Neubauten sowie sanierte Gebäude mit entsprechender Zertifikation stehen im Fokus der Investoren.
So stieg in Düsseldorf die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorjahr besonders stark an (auf 38 € pro m²), was mit der Vermietung von Premium-Büroflächen entlang der Königsallee zu tun hat.

Ältere, energieintensive Gebäude in der Peripherie scheinen ausgedient zu haben. Unternehmen ziehen es vor, in bessere (und teurere) Lagen umzuziehen, was aber nicht unbedingt heißt, dass sie ihr Budget überstrapazieren. Der Umzug geht nämlich häufig mit einer Verkleinerung der Bürofläche einher. Unternehmen, die z.B. ein Büro in München mieten, machen die höheren Mietpreise pro Quadratmeter durch Flächeneinsparungen wieder wett.

Dies ist dank der hybriden Arbeitskultur möglich, bei der das Homeoffice einen gewichtigen Anteil einnimmt. Umfragen zufolge verfolgt mehr als die Hälfte der deutschen Unternehmen eine hybride Arbeitskultur (Aufteilung auf Homeoffice und zentrales Büro).

Flex Offices setzen ihre Trendwelle fort

Der Trend zur Nutzung von Coworking Spaces und flexiblen Büros, wie man sie in Business Centern vorfindet, setzt sich fort, nachdem er durch Corona ausgebremst wurde. Durch die Anmietung flexibler Workspaces können Unternehmen trotz kleinerer Zentralen ihren Büroflächenbedarf decken. Bislang nehmen sie einen vergleichsweise kleinen Anteil der gesamt vermieteten Bürofläche ein – in Zukunft dürfte sich dies aber ändern.

Apropos Zukunft: Wie lauten die Prognosen für die kommenden Monate?

Momentan herrscht auf dem Gewerbeimmobilienmarkt ein moderater Optimismus. Hohe Energie- und Personalkosten sowie globale Unsicherheiten haben zuletzt auf unternehmerischen Entscheidungsprozessen gelastet. Nach der temporären Ruhephase soll der Flächenumsatz ab dem zweiten Halbjahr 2023 wieder steigen, was an die sich erholende Wirtschaftslage gekoppelt ist.