Shanghais Immobilienmarkt wird zur Luftnummer

Wenn der Stromverbrauch einer Wohnung den Stromverbrauch eines Kühlschranks nicht übersteigt, liegt eine Annahme nahe: die Wohnung ist nicht bewohnt. Wenn dies bei einem Viertel der Wohnungen in Shanghais Innenstadt der Fall ist, liegt die Annahme nahe: es handelt sich um nicht bewohnte Spekulationsobjekte.

Die chinesische Zentralbank hat jüngst die Kreditinstitute vor den Gefahren einer Risikoverlagerung vom Immobilienmarkt zu den Banken gewarnt. Die Warnung zeigt, dass der Immobilienmarkt mehr und mehr als eine Luftblase gesehen wird und bei den Banken bereits eine greifbare Krisenstimmung ausgelöst hat.

Im Mai vorigen Jahres gab Morgan Stanley in Asien die erste klare Warnung vor einer Luftblase des chinesischen Immobilienmarktes aus. Stephen S. Roach, Chefvolkswirt von Morgan Stanley, erläuterte, dass die Immobilienmarktblase platzen werde und erwähnte insbesondere den überhitzten Immobilienmarkt in Shanghai. Im November erklärte er dann, dass der chinesische Immobilienmarkt-Zyklus am Rande eines gewaltigen Zusammenbruchs stehe.

Die Immobilieninvestitionen sind von Bankkrediten angetrieben

Einer Untersuchung der Filiale der Zentralbank in Shanghai zufolge nahmen die Immobilienkredite in 2004 stark zu; der Anstieg betrug mehr als 100 Milliarden Yuan (ca. 9,3 Milliarden Euro). Die Immobilienkredite stellten mehr als 75% aller neu gewährten Kredite der chinesischen Kreditinstitute dar, eine extrem ungesunde Entwicklung.

Nach Ausführungen von Wang Xinbo, Professor an der Universität für Wirtschaft und Handel in Peking, stellen Immobilienkredite einen wesentlichen Teil der kurz- und mittelfristigen Kredite dar. Sie sind von umgerechnet ca. 28,8 Milliarden Euro zum Jahresende 1998 auf derzeit ca. 240,9 Milliarden Euro, also fast das Zehnfache, angestiegen. Experten sehen ein erhebliches Banken-Risiko in dem hohen Anteil an Immobilienfinanzierungen.

Ein Viertel des Bruttosozialprodukts von Shanghai stammt aus der Immobilienbranche

Gemäß einem Bericht von Shanghai’s Observers gerät die Wirtschaft Shanghais mehr und mehr in Abhängigkeit von der Immobilienbranche. Im Jahr 2004 betrug der Anteil der Immobilienbranche am Wachstum des Bruttosozialprodukts in Shanghai 17%. In den letzten zwei Jahren entfiel rund ein Viertel des Wachstums des Bruttosozialprodukts von Shanghai auf die Immobilienbranche.

Internationales „Hot Money“ intensiv im Immobilienmarkt investiert

Inzwischen sind viele gutverdienende Einwohner der 14 Millionenstadt Shanghai nicht mehr in der Lage, Wohneigentum zu erwerben. Einem Bericht von 21st Century Economy zufolge beträgt der aktuelle Wohnungspreis etwa die Hälfte eines durchschnittlichen Jahreseinkommens von Shanghaier Einwohnern.

Einer Untersuchung zufolge wurde ein großer Teil der Wohnimmobilien in Shanghai als Investment erworben, d.h. die Wohnungen wurden nicht zu Wohnzwecken, sondern als Spekulationsobjekt gekauft. Zum Beispiel machen unbewohnte Wohnungen bis zu 40% der neuen Wohngebiete im Stadtteil Pudong aus.

Ein großer Teil der Wohnungsinvestitionen finanziert sich aus internationalem „Hot Money“ (Investmentmittel, die weltweit und sehr flexibel renditeorientiert angelegt werden). Es wird geschätzt, dass rund 3 bis 7 Milliarden USD als „Hot Money“ in den Shanghaier Immobilienmarkt geflossen sind. Gemäß Bericht der Oriental Morning Post vom 9. Februar 2005 wurden über 50% der Immobilien, die mehr als 2.000 USD/qm kosten, von ausländischen Investoren erworben.

Die Rendite des in Immobilien investierten „Hot Money“ speist sich aus gestiegenen Immobilienbewertungen, steht also zunächst nur auf dem Papier.

Leerstehende Immobilienobjekte sind auf Dauer verlorene Gelder für die Investoren und dürften ausländische Investoren zum Rückzug bewegen.