Egon W. Kreutzer: Immobilienblase

Es wird viel darüber geschrieben, dass sich der Preisanstieg bei Immobilien auch 2019 ungebremst fortgesetzt habe. Andere schreiben mit gleichem Engagement darüber, dass der Anstieg der Immobilienpreise sich verlangsamt habe, was die Gefahr des Platzens einer Blase wieder unwahrscheinlicher werden lässt.

Dazu gibt es Stimmen, manche bewundernd, fast neidisch, die davon sprechen, dass die Immobilienbesitzer, vor allem die Generation 70+, immer reicher werden, andere klagend, dass sich gerade die Jungen die teuren Immobilien nicht mehr leisten könnten.

Ich verlinke hier zur Illustration auf die Seite eines Anlageberaters mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft, der in einer kleinen Tabelle die Immobilienpreisentwicklung der letzten 10 Jahre in einigen deutschen Großstädten aufzeigt. Bitte ansehen, dann muss ich das hier nicht ausführen.

Ich zitiere nur die krasseste Entwicklung. In München kostete der Quadratmeter Wohnraum vor 10 Jahren noch 2,930 Euro, heute müssen dafür 7.070 Euro abgedrückt werden. Wer also vor 10 Jahren gekauft hat, heißt es, sei reicher geworden, sein Vermögen hätte sich fast auf das Zweieinhalbfache vergrößert.

Das ist natürlich eine zweifelhafte Betrachtung. Vermögen bedeutet ja, dass man damit etwas zu bewerkstelligen vermag. Besteht das Vermögen aus 100 Quadratmeter Wohnraum, die 2008 erworben wurden, vermag dieses Vermögen, per Verkauf liquide gemacht und umgewandelt in Geld, heute doch nicht mehr, als wieder 100 Quadratmeter Wohnraum zu erwerben.

Nicht anders sieht es übrigens beim DAX aus. Selbst wer 2008 besonders günstig gekauft hat und sich heute darüber freut, dass der DAX statt bei 5.000 Punkten heute bei 13.300 Punkten notiert, wird sich deshalb heute dafür auch nicht mehr „gleichrangige“ Aktien kaufen können.

Das gleiche Bild bietet sich übrigens beim Gold. Rund 550 Euro musste man im zweiten Halbjahr 2008 für eine Unze auf den Tisch legen, und heute sind es 1350 Euro.

Bei allen wichtigen Vermögensanlagen hat sich der Kaufpreis in den letzten 10 Jahren von ursprünglichen 100% auf jetzt rund 250% erhöht.

Weder der Immobilienkäufer von 2008 kann sich 2018 vom Verkaufserlös mehr Aktien kaufen, noch ist es dem, der sich mit Gold eingedeckt hat heute möglich, sich davon mehr Quadratmeter Wohnfläche zu leisten.

Ich sehe mich regelmäßig genötigt, in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass die Preisentwicklung im Konsumgütermarkt, wo nur niedrige Inflationsraten unter 2% gemessen werden, in keiner Weise geeignet ist, die tatsächliche Geldentwertung zu erkennen, denn die spielt sich (immer noch) nur im Bereich der Assets, also den Preisen für Sachwerte und sachwertnahe Geldanlagen ab.

Dass das so ist, hängt wiederum damit zusammen, dass die Einkommen der Masse der Konsumenten niedrig gehalten wurden, was gleichzeitig dazu führte, dass auch die Produktionskosten und damit die Verkaufspreise niedrig gehalten werden konnten, während die Gewinne aus der Realwirtschaft überwiegend in Vermögensanlagen flossen, ganz abgesehen von den noch sehr viel höheren (Schein-)Gewinnen aus den Anlagegeschäften, die wiederum nur erzielt werden konnten, weil unser Geldsystem es möglich macht, unabhängig von der Realwirtschaft gigantische Guthaben anzusammeln, denen jedoch nur (letztlich) vollkommen uneinbringliche Schulden, aber keine langlebigen, werthaltigen Sachwerte mehr gegenüberstehen.

Diesen Gedanken lasse ich Sie heute alleine weiterdenken, denn die im Gleichschritt marschierenden Preise für Grund und Boden in München, für Gold und für jene Aktien die in der Blue-Chips-Abteilung feilgeboten werden, sind ja nicht nur eine Messgröße für den tatsächlichen Wertverlust des Geldes, unserer Währung, der in den letzten 10 Jahren durchschnittlich etwa 8 Prozent betragen hat, sondern auch ein Hinweis darauf, dass sich einerseits der gleichmäßige Anstieg, mit nur geringen Schwankungen zwischen den Anlagemöglichkeiten, die von kurzfristig agierenden Spekulanten natürlich ausgenutzt werden können, in diesem Gleichschritt fortsetzen wird, solange es aufwärts geht, dass aber andererseits auch im Falle eines Preisverfalls Immobilien, Edelmetalle und Aktien wieder im Gleichschritt in Relation zum Euro an Wert verlieren werden.

Was wäre nun der denkbare Auslöser für sinkende Preise bei den Anlagegütern?

Die theoretische Möglichkeit, dass aufgrund von Missernten, Kriegen oder Seuchen die Versorgung mit lebenswichtigen Gütern gestört würde, so dass die Knappheit zu einer Teuerung führt, welche auch die Vermögensanlagen entwertet, weil der Bäcker für 1 Gramm Gold eben nicht mehr 10 kg Brot abgeben kann, sondern nur noch 1 kg, ist äußerst unwahrscheinlich.

Wir Menschen haben das einigermaßen im Griff, und die großen Vermögen sind so groß, dass sie vom täglichen Konsum ihrer Eigentümer nicht einmal sichtbar angekratzt werden können.

Die praktische Möglichkeit, dass das Bankensystem den Geldhahn zudreht oder schlicht und einfach kollabiert, ist die sehr viel wahrscheinlichere Variante.

Warum steigen Immobilien, Gold und Aktien im Preis? Knappheit ist da nur die eine Seite der Medaille. Sehr viel wichtiger ist die Notwendigkeit, verdientes, bzw. gewonnenes Geld, wieder loszuwerden und in Sachwerten einigermaßen wertstabil über die Zeit zu retten.

Da immer mehr Geld in den Finanzmarkt hineinwächst, aber das Angebot an guten Assets begrenzt ist, bestimmt die Nachfrage den Preis.

Wobei die Anleger – jedenfalls diejenigen, die den Durchblick haben und mittel- bis langfristige Ziele verfolgen – sich der Inflation des Geldes bewusst sind und wissen, dass der Gewinn von einer Million im Jahre 2008 heute „vermögenstechnisch“ nur gleichwertig erzielt wird, wenn er in der Größenordnung von 2,5 Millionen liegt.

Dazu sind Sparmaßnahmen ebenso nützlich wie eine Ausweitung des Exports, und wenn die Regierung die Infrastruktur verrotten lässt, dann auch, um die Mühe, den Gewinn zu steigern, nicht durch höhere Steuern noch zu erschweren.

In dieser Zwickmühle, die zwischen immer schwieriger zu generierenden realwirtschaftlichen Gewinnen und dem gleichzeitigen Wertverlust der Währung aufklafft, befinden sich immer mehr Unternehmen und vor allem deren Eigentümer, Shareholder, Aktionäre …

Noch reichen die Gewinne aus, um die Preise der begehrten Anlagen steigen zu lassen, noch gibt es gute Bonitätsnoten, die es ermöglichen, auf Pump in den Finanzmarkt einzusteigen, was gerade im Niedrigzinsumfeld ein wahres Eldorda schafft, wo aus einer geborgten Million, alleine wegen der Inflation im Asset-Sektor, nach zwei Jahren 1,160 Millionen geworden sind, was sogar bei einem für heutige Verhältnisse relativ hohen Zinssatz von 1% ohne den Einsatz eines einzigen Cents eigenen Geldes ein Einkommen von rund 140.000 Euro hervorbringt.

Dabei ist die Million als Einheit für die großen Player eher so etwas, wie der 100-Euro-Schein für Otto Normalverdiener.

Natürlich kann die Nachfrage nach Gold, Aktien und Immobilien einbrechen. Mit Negativzinsen auf Geld wird daher alles getan, um diese Nachfrage zu stützen.

Solange Geld Zinsen bringt, solange die Rendite durch Staatspapiere sicher ist, ist es relativ „ungefährlich“ einen Teil seines Vermögens in Staatspapieren anzulegen oder als hochverzinste Einlage einer Bank anzuvertrauen, die das Kreditgeschäft für ihre Einleger betreibt.

Gibt es keine Zinsen mehr, werden Guthaben gar durch Negativzinsen geschrumpft, muss die Flucht aus dem Geld einsetzen. Das Ergebnis sehen wir an den Kurstafeln.

Die hier auftretende Frage, wohin das Geld denn fließt, ob es nicht als eine Art „Schwarzer Peter“ zwangsläufig im Spiel bleiben muss, soll hier auch nicht ausführlich beantwortet werden.

Nur so viel: Wer als Anleger kalte Füße bekommt, kann aus dem Karussell aussteigen und mit dem Erlös aus dem Verkauf der Assets die vorher aufgenommenen Schulden tilgen, und wer im Kasino immer mehr Geld gewinnt, als er dort noch einzusetzen bereit ist, kann Euro gegen Dollar oder eine beliebige andere Währung eintauschen und im Ausland inevstieren. Beide Wege sind m.E. von der EZB so angedacht.

Europäer sollen mit Luftgewinnen aus der Spekulation Grund und Boden und Unternehmensanteile im Ausland erwerben.

Je höher allerdings die Kurse klettern, desto „teurer“ wird es, sie noch weiter in die Höhe zu treiben. Auf dem Immobilienmarkt werden sich die Preise beruhigen, wenn die erzielbaren Mieten mangels solventer Mieter nicht mehr ausreichen, um das Finanzierungsmodell in der Balance zu halten.

Auf dem Aktienmarkt werden sich die Preise beruhigen, wenn die Volatilität wieder zunimmt und die ersten großen Bären beginnen, sich wieder unter die Bullen zu mischen. Doch wo auch immer die Baisse ihren Anfang nimmt, Immobilien, Edelmetalle und Aktien werden ebenso im Gleichschritt nachgeben, wie sie aufgestiegen sind.

Die Idee der neuen EZB-Präsidentin Lagarde, eine Art „grüne Geldpolitik“ betreiben zu wollen, ist zwar bisher weder konkretisiert, noch hat sich unter den Kommentatoren eine einheitliche Meinung dazu gebildet, doch glaube ich erkennen zu können, dass es ihr dabei weniger um den von vielen befürchteten bevorzugten Ankauf von solchen Staatsanleihen handeln wird, die von einer auf grün geschminkten Regierung emittiert werden, sondern dass das Konzept eher dahin geht, Unternehmensanleihen im Bereich „grüner Technologien“ einzusammeln, also über die vielen staatlichen Programme zur Förderung des Umweltschutzes, vor allem aber auch zur Förderung der Erzeugung, Verteilung, Speicherung und Nutzung regenerativen Energien, weitere Euro-Luftnummern zu drucken um einerseits der europäischen Binnenwirtschaft wieder auf die lahmenden Beine zu helfen (was schwer werden wird, weil wir gegenüber der internationalen Konkurrenz in jeder Beziehung in Rückstand geraten sind) und andererseits den Zufluss von frischem Geld in die Assets nicht austrocknen zu lassen, was wiederum auf die Ultima Ratio, jenes „Whatever ist takes“ des Mario Draghi hinauslaufen soll, den Crash des Finanzsystems, jenes Riesen auf tönernen Füßen, immer weiter hinauszuschieben.

Damit gelangen wir allerdings in eine Wirtschaftsform, die sich von planwirtschaftlicher Wirtschaftslenkung nicht mehr unterscheidet und zwangsläufig eine Fehlallokation aller Ressourcen nach sich ziehen wird.

Dies alles auf dem dünnen Eis zweifelhafter Klimamodelle, verbrämt mit Blut-, Schweiß- und Tränenparolen für die Bevölkerung, an deren Bedürfnissen vorbei etwas geschaffen wird, was ohne große prophetische Gaben über die Energiemangelwirtschaft in eine allgemeine Mangelwirtschaft übergehen wird, während eine kleine Clique neofeudaler „Eliten“ schweißgebadet damit beschäftigt sein wird, sich die Taschen vollzustopfen.

Doch der Plan stammt von einem Kartenhausarchitekten. Seine Nachfolgerin meint nun offenbar, durch seitliche Anbauten immer weiter an Höhe gewinnen zu können. Der Statiker wendet sich mit Grausen ab.

Es geht ja viel – siehe dieses Bild – aber viel mehr geht wohl kaum.

Zuerst erschienen auf EGON-W-KREUTZER.de

Egon W. Kreutzer ist Unternehmensberater und Autor

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