Ostdeutschland: Heizungsgesetz sorgt für massiven Einbruch der Immobilienpreise

Bereits in den ersten beiden Jahrzehnten nach der Wiedervereinigung war Ostdeutschland abseits aufstrebender Städte wie Leipzig oder dem Berliner Umland für günstige Immobilien bekannt. Dies war vor allem für private Käufer und deren Familien eine gute Nachricht. Wer handwerkliches Geschick hatte, konnte sogar Verfallsobjekte günstig erwerben und zu neuem Glanz bringen. Nun erlebt der Markt eine Krise – und Faktoren wie Baupreise, Zinsen oder das Heizungsgesetz lassen die Preise erneut verfallen.

Ostdeutschland Hoffnungsgebiet für Familien auf Eigenheimsuche

Kleinstädtische und ländliche Lagen hatten in Ostdeutschland zuletzt bereits attraktive Bedingungen zum Erwerb von Immobilien für Interessenten geboten, die bestimmte Nachteile ausgleichen konnten. Starke Abwanderungsbewegungen und Überalterung hatten vor allem auf Dörfern eine Vielzahl leer stehender Gebäude hinterlassen.

Wer über einen Pkw verfügte, konnte die dünne Infrastruktur durch regelmäßige Fahrten in die nächstgelegene Stadt wettmachen. Immerhin waren auch die Treibstoffpreise geringer. LTE, Richtfunk oder Satellit konnten auch in DSL-freien Gebieten für hinreichend schnelles Internet sorgen. Die zunehmende Beliebtheit von Homeoffice spielte auch Stadtflüchtigen in die Hände.

Zuletzt hatte sogar der Deutsche Städte- und Gemeindebund den Umzug in ländliche Gebiete angeregt, um der Wohnungsnot in den Metropolen zu entgehen. Dass diese noch stärker wird, lässt sich erahnen, wenn man berücksichtigt, dass hohe Zinsen, deutlich gestiegene Baukosten und politische Regulierungen den Neubau lähmen.

In vielen Gebäuden reicht Heizungstausch nicht aus

Nun gerät jedoch auch der ländliche Immobilienmarkt unter Druck – und dies liegt vor allem an den Kosten, die auf Eigentümer und Käufer in den kommenden Jahren zukommen können. Das sogenannte Heizungsgesetz ist erst vor wenigen Wochen durch den Bundestag gegangen.

Zwar dürfen erst ab 2045 keine Gas- und Ölheizungen mehr betrieben und bestehende bis dahin repariert werden. Allerdings werden bis dahin von der Politik die CO₂-Preise künstlich hochgetrieben – und gerade in alten, energetisch schlecht aufgestellten Gebäuden ist der bloße Einbau einer Wärmepumpe ineffizient.

Selbst wer das nötige Kleingeld für eine klimaneutrale Heizanlage aufbringen oder zusammensparen kann, wird deshalb auch noch weitreichendere Sanierungen veranlassen müssen. Angesichts der Kosten, die diese verschlingen, würden jedoch auch staatliche Förderprogramme kaum ins Gewicht fallen.

Heizungsgesetz als „Sargnagel für den Immobilienmarkt“

Gegenüber dem „Focus“ äußert Torsten Pfeifer, Chef der Treuenburg Gruppe aus Erfurt, Lagen mit schlechtem Sanierungszustand seien überall preislich unter Druck. Dies treffe Städte und Landgebiete gleichermaßen. Auch sei diesbezüglich der Westen genauso betroffen.

Schlechte Verkäuflichkeit und Sanierungskosten wirkten sich jedoch besonders im Osten aus, weil die Preise dort bereits zuvor niedrig gewesen seien. Pfeifer betont:

Das Heizungsgesetz der Ampel-Regierung wirkt im ländlichen Teil Ostdeutschlands wie ein Sargnagel für den Immobilien-Markt.“

In vielen Fällen seien die Kosten einer Sanierung fast so hoch wie der Verkaufswert. Der vom Bund in Aussicht gestellte Sanierungszuschuss von 30 Prozent sei da nur „ein Tropfen auf den heißen Stein“.

Gebäudesubstanz bei Immobilien in Ostdeutschland oft unterschätzt

Für viele private Interessenten mit geringem Eigenkapital sei der Erwerb einer Immobilie vor diesem Hintergrund keine Option mehr. Viele von ihnen ziehen einen Hauskauf in Polen einem in Ostdeutschland mittlerweile vor.

Einzig institutionelle Erwerber könnten von Schnäppchen profitieren. Wer Immobilien vermiete, profitiere weiterhin mit Renditen von bis zu 15 Prozent. Sanierte Objekte in städtischen Top-Lagen wären auch jetzt nicht vom Preisverfall betroffen.

Vor allem im gewerblichen Bereich würden steigende Mieten die gesunkenen Verkaufspreise wieder ausgleichen. Zudem seien viele Vorurteile über den Immobilienmarkt in Ostdeutschland unzutreffend – was dem informierten Investor einen Wissensvorsprung verschaffe.

Benjamin Spieler von der SIM-Gruppe sieht im Osten für Käufer und Investoren zwei entscheidende Vorteile. Zum einen sei die Gebäudesubstanz besser als in den alten Bundesländern, weil im Westen schon länger nicht mehr saniert worden sei. Zum anderen sei der Markt von weniger Konkurrenz geprägt. Spieler erwirbt vor allem sanierungsbedürftige Plattenbauten, bringe diese auf zeitgemäßen Standard – und verlange höhere Mieten.

Verfassungsschutz warnt vor Neonazis als Kaufinteressenten

Die „Tagesschau“ berichtet zudem, dass der Preisverfall auf dem Immobilienmarkt auch Eigentumswohnungen betreffe. Der Preisindex „Greix“ habe von Juli bis September im Vergleich zum zweiten Quartal um weitere 1,5 Prozent nachgegeben.

Am stärksten seien die Preise im dritten Quartal in Erfurt (minus 9,1 Prozent), Düsseldorf (minus 6,6) und Münster (minus 6,2) gesunken. Nur in Chemnitz (plus 5,2 Prozent), Potsdam (plus 4,2) und Köln (plus 1,1) sei es etwas aufwärtsgegangen. Bezogen auf alle 18 im „Greix“ betrachteten Städte seien Eigentumswohnungen im Vergleich zu den Boomzeiten bis Mitte 2022 im Schnitt um rund zehn Prozent billiger geworden.

Unterdessen sorgen sich staatliche Stellen auch um mögliche Kaufsignale für unerwünschte Investoren. So hatte bereits im Frühjahr der dortige Verfassungsschutz vor Neonazis aus Westdeutschland gewarnt, die sich durch die niedrigen Immobilienpreise in Brandenburg angezogen fühlen könnten.

Günstige Immobilien, dünne Besiedelung – Ostdeutschland wird offenbar für westdeutsche Neonazis immer attraktiver. Führende Köpfe der Szene würden vermehrt in den Osten Deutschlands ziehen, warnt der Brandenburger Verfassungsschutz.https://t.co/ubKhQBCXtM

— RND (@RND_de) February 23, 2022

In den 2000er-Jahren galt es zudem in einigen Lagen als beliebte Verkaufsstrategie, verfallenden Preisen durch die Streuung von Gerüchten entgegenzuwirken. So sollen Verkaufswillige in einigen Städten und Gemeinden gezielt Meldungen gestreut haben, Rechtsextreme würden ihre Immobilie erwerben wollen, um Schulungszentren zu betreiben.

Kommunen sollten auf diese Weise dazu gebracht werden, von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen – was in manchen Fällen einen höheren Preis versprochen hätte als der Markt.