Immobilienmarkt hat sich gedreht: Lohnt sich ein Verkauf? Jetzt?

Baukosten steigen, Zinsen steigen, Preise fallen – Immobilieneigentümer, die mit dem Gedanken spielen, sich von ihrem Eigentum zu trennen, stehen derzeit vor anderen Fragen als früher.

Früher rechneten Immobilieneigentümer schon fast selbstverständlich mit überdurchschnittlichen Verkaufspreisen. Doch der Markt hat sich aufgrund diverser Krisen gedreht. Hauskredite mit 1,2 Prozent Zins p. a. gehören der Vergangenheit an. Die noch vor zwei Jahren gültigen Immobilienpreise lassen sich bei Zinssätzen von 3,5 Prozent und mehr nicht mehr aufrechterhalten. Das heißt auch: für viele Familien rechnet sich das nicht mehr.

Daher ist es nicht verwunderlich, dass sich potenzielle Verkäufer fragen: „Lohnt sich ein Verkauf jetzt noch?“ Die Antwort ist schlichtweg: Jein.

Sich von seiner Immobilie zu trennen, hat selten nur wirtschaftliche Gründe. Die Frage lässt sich daher nicht so einfach mit ja oder nein beantworten.

Viele Faktoren spielen dabei eine wichtige Rolle. Doch vor allem ist wichtig, dass man sich darüber im Klaren wird, warum man verkaufen möchte. Welches Ziel wird dabei verfolgt? Das Für und Wider abzuwägen, ist ein diffiziler Prozess. Pro und Kontra sollten individuell gegenübergestellt werden. Welche Überlegungen sollten erfolgen?

Pro:

1. Sorge vor weiter fallenden Preisen: Es ist derzeit nicht absehbar, ob und inwieweit die Zinsen noch steigen werden. Weitere Zinssteigerungen werden sich auch auf die Immobilienpreise auswirken. Dass die Zinsen in nächster Zeit wieder sinken, ist unwahrscheinlicher als weitere Zinssteigerungen. Ein zügiger Immobilienverkauf kann von diesem Standpunkt betrachtet ratsam sein.

2. Die eigene Immobilie ist nicht altersgerecht: Der altersbedingte Immobilienverkauf kann unter Umständen nicht jahrelang auf sich warten lassen. In der Mobilität eingeschränkte Senioren möchten sich ggf. auf altersgerechtes Wohnen umstellen und benötigen eine alternative Immobilie mit barrierefreiem Zugang oder einem Fahrstuhl ins Obergeschoss. 

3. Kapital für die Familie: Die Enkel oder die eigenen Kinder benötigen selbst Kapital, um sich den Traum einer eigenen Immobilie erfüllen zu können. Um Erbschaftsstreitigkeiten frühzeitig aus dem Weg zu räumen und den Nachkommen schon heute zum Immobilieneigentum zu verhelfen, wird das Immobilienvermögen liquidiert und verteilt. 

4. Energiepreise und Sanierungskosten: Die in die Jahre gekommene Gasheizung müsste ausgetauscht werden und mit Blick auf die steigenden Energiekosten wäre eine umfassende Sanierungsmaßnahme nötig. Nicht wenige Eigentümer können den akut steigenden Energiekosten nicht länger standhalten und verkaufen das Immobilieneigentum und entkommen damit den anstehenden Sanierungskosten. 

5. Persönliche Erfüllung von Wünschen: Oft zahlen Eigentümer schon ihr halbes Leben lang eine Immobilie mühevoll ab. Nun stehen die persönlichen Wünsche, wie eine Weltreise oder das lang ersehnte Cabrio an erster Stelle. Mit dem Verkauf werden diese Träume real.  

6. Die Rente aufbessern: Nicht wenige Immobilieneigentümer, die in Rente gegangen sind, klagen über zu niedrige Rentenzahlungen. Eine Möglichkeit, die Rente aufzubessern, ist das Liquidieren von Immobilienvermögen, um sich sukzessive vom Verkaufserlös eine Subventionsspritze zur Aufbesserung der Rente leisten zu können. 

7. Umschichtung der Vermögenswerte in alternative Vermögensanlagen: Es mag einige verwundern, aber das Eigenheim zählt streng genommen nicht zum Vermögen. Vielmehr stellt es eine Verbindlichkeit gegenüber der Bank dar, solange bis die Hypothek abbezahlt ist. Der ein oder andere Immobilieneigentümer entscheidet sich für die Liquidierung seines Betongolds, um es in alternative Vermögensanlagen zu investieren. Das kann eine andere Immobilie sein, die als Kapitalanlage gekauft wird, Investitionen in Rohstoffe und/oder Aktien und digitale Währungen. 

8. Persönliche Umstände: Es gibt eine Reihe von persönlichen Umständen, die einen Immobilienverkauf zwingend nötig werden lassen. Die Scheidung, der Tod eines Angehörigen oder eine belastende Krankheit können traurige Gründe sein, die Hypothek nicht länger bezahlen zu können oder zu wollen. Im Leben gibt es Dinge, auf die wir wenig Einfluss haben. So kann es passieren, dass eine Immobilie plötzlich zu einer zusätzlichen Belastung wird, die nicht mehr tragbar ist.

Kontra:

1. Warten auf bessere Zeiten: Wer jetzt und auch in den kommenden fünf Jahren sein Eigentum nicht verkaufen muss, lässt es vielleicht lieber bleiben und wartet, bis sich der Immobilienmarkt wieder erholt hat. Ob es eine durchschnittliche, solide Wertsteigerung der Immobilie ist oder wieder sinkende Zinsen sind, die Käufern mehr Spielraum in der Finanzierung lassen – eines ist doch sehr wahrscheinlich: Auf lange Sicht wird die Immobilie und der Grund und Boden in guter Lage im Wert steigen.

2. Immobilie vererben: Das Elternhaus soll im Familienbesitz bleiben – das wünschen sich viele Familien, und so wird das Eigenheim von Generation zu Generation vererbt. Besonders in exponierten Lagen, wo der Erwerb schon aufgrund von Marktknappheit erschwert wird, trennen sich viele Immobilieneigentümer nur äußerst selten und vererben Haus und Grund eher an ihre Nachkommen. 

3. Vorfälligkeitsentschädigung und Spekulationssteuer: Sie haben ihre Immobilie erst vor ein paar Jahren erworben und der Großteil der Kreditraten ist zunächst in Form von Zinsen geflossen. Ein Immobilienverkauf „lohnt sich nicht“. Hinzu kommt ggf. noch ein Vorfälligkeitsentgelt an die Bank sowie die Spekulationssteuer, die bei Verkäufen innerhalb eines Zeitraums von unter 10 Jahren anfällt. Der Immobilienverkauf wird unter Umständen sogar zur Schuldenfalle. 

4. Das Herz hängt daran: Es ist nicht zu unterschätzen, wie sehr das Herz an der eigenen Immobilie hängen kann. So manch einer lebt vielleicht schon seit vielen Jahrzehnten in der Immobilie. Es gibt Immobilieneigentümer, die es schlichtweg nicht übers Herz bringen, ihr Eigentum zu veräußern und bis zum letzten Atemzug in ihrem Heim verbleiben wollen. 

5. Es „tut nicht Not“: Ein Immobilienverkauf ist immer mit Aufwand verbunden. Ob mit Maklerunternehmen oder ohne, es fallen diverse Aufgaben an, die es vor, während und nach einer Vermarktungszeit zu erledigen gilt. Ist es nicht zwingend notwendig, die Immobilie zu veräußern, kann ein Immobilieneigentümer auch aufgrund des Aufwandes zum Halten seiner Immobilie tendieren. 

6. Vermieten statt verkaufen: Auch wenn die Immobilie nicht mehr zu den Lebensumständen passen sollte, bedeutet dies nicht zwangsläufig, dass man sich von einer Immobilie trennen muss. Insbesondere, wenn der Kredit noch nicht abbezahlt ist, tendiert so manch einer zu einer Vermietung und macht sein Eigenheim damit zur Kapitalanlage. 

7. Umbauen statt Umziehen: Das Haus ist zu klein geworden für die mittlerweile fünfköpfige Familie. Bevor es verkauft wird, sollte überlegt werden, ob ein Umbau in Form eines Anbaus/Umgestaltung des Grundrisses möglich wäre. 

8. Alternativen rar und teuer: Die Lebensumstände haben sich verändert und Eigentümer wollen sich aus dem Verkaufserlös eine passendere Immobilie leisten. Nicht selten stoßen diese mit ihren Verkaufserlösen auf alternative Immobilienangebote, die im Verhältnis zum verkauften Eigenheim deutlich schlechter abschneiden. 

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